大庸古城自 2022 年运营以来，连年亏损，尤其是在 2024 年，该项目计提了大额资产减值准备，导致资产减值损失高达 4.78 亿元，成为压垮张家界的 “最后一根稻草”。这个曾被寄予厚望的项目，为何会沦为亏损黑洞？从运营角度剖析，其本质原因主要有以下几点。

一、成熟旅游格局下的 “无容身之地”​

张家界作为成熟且成功的旅游目的地，早已形成了稳定的旅游线路和行程安排。天门山、黄龙洞、武陵源等经典景点是游客必去之处，传统旅行社为游客制定的行程紧凑到近乎 “苛刻”—— 早 5 - 6 点起床，晚上 10 点以后才能入驻酒店。在这样满档的行程中，大庸古城根本没有时间和空间插入。​

张家界是响当当的旅游目的地品牌，而大庸古城只是一个新建的旅游项目，尚未形成足够的品牌影响力和吸引力。游客来到张家界，目标明确地奔着那些久负盛名的景点而去，大庸古城在游客的行程规划中缺乏存在感。​

针对这一问题，核心在于解决与旅行社的推广安排问题。或许可以尝试以低价团和利润分享为破局点。只要大庸古城提供的旅游产品价格足够低，同时为游客提供满足基本需求的住宿条件，凭借价格优势和利益驱动，说服旅行社将大庸古城纳入行程，并非完全没有可能。​

二、资金匮乏制约业态与体验升级​

大庸古城在运营过程中，面临着一个严峻的现实问题 —— 没有足够的资金进行业态升级和体验升级。旅游行业发展日新月异，游客的需求也在不断变化，缺乏创新和升级的旅游项目很容易被市场淘汰。​

如何破解资金困局？或许可以借助基础设施 Reits，将不动产转化为流动性强的金融产品。例如，将大庸古城 8 万平米的停车场打包，通过 Reits 发行筹集资金，这样既能降低负债，又能腾出资金用于项目的升级改造，为大庸古城注入新的活力。​

三、立足本地市场，先聚人气再谋发展​

在张家界现有的旅游格局已经形成的情况下，大庸古城作为 “后来者”，不能急于求成，而是需要潜下心来，先从本地市场做起。正如人们所诟病的，大庸古城缺乏烟火气，而缺乏原住民和本地生活气息是重要原因之一。​

要改变这一现状，首先需要解决原住民的问题。只有让原住民回归，才能为大庸古城带来人气和生活气息，吸引商家前来招商。具体来说，可以先拆除栏杆，打破封闭的空间，让大庸古城真正融入当地居民的生活。同时，大力发展客栈民宿等业态，营造温馨、亲切的氛围。采取免费游览的策略，吸引更多本地居民和周边游客前来，积聚人气。此外，完善大庸古城的城市功能，举办丰富多彩的本地活动，让其成为本地居民休闲娱乐的好去处，逐步提升知名度和美誉度。​

大庸古城的失败，给旅游行业敲响了警钟。在旅游项目的开发和运营中，不能仅仅依赖资金的投入，更要深入研究市场需求和行业发展趋势，注重创新和特色，合理规划运营策略。对于张家界而言，如何盘活大庸古城项目，走出亏损困境，实现 “摘帽”，还有很长的路要走。这不仅需要企业自身的努力，也需要政府和社会各界的支持与关注。我们期待张家界能够找到破局之道，重现昔日的辉煌。​