第三空间文旅发展思考

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第三空间文旅发展思考

2026-08-31 163 返回列表

一、先说一个我看了很多年的老现象

我在这个行业里摸爬滚打这么多年，见过太多这样的场景：一个老旧厂区、一段废弃滨江岸线、一排快塌了的里弄房子，突然被某份红头文件"点名"，然后规划院进场、效果图亮相、领导剪彩，媒体通稿里写着"城市新名片""文旅新地标"。

开业头三个月，朋友圈刷屏，打卡的人挤破头。半年后，客流腰斩。一年后，商铺贴出"旺铺招租"。两年后，保安比游客多。

你以为我在说哪个项目？不好意思，我说的可能是你身边任何一个。

这不是冷嘲热讽，这是行业常态。我把它叫做"开业即巅峰，运营即玄学"。

而眼下，这类被叫做"第三空间"的城市休闲载体，正被政策面狠狠推了一把。《旅游强国建设"十五五"规划》白纸黑字写着："推动文化和旅游融入城市更新、乡村振兴，拓展发展空间，创新应用场景。"《城市更新"十五五"规划》也说得更细："活化利用不可移动文物、历史建筑、工业遗产、历史文化街区、历史地段等，在严格保护其核心价值与风貌的前提下，引入新业态新功能，以文化赋能产业发展，丰富城市文化体验、旅游休闲功能，同时避免过度商业化、同质化。"

两句话，一个指向"要干"，一个提醒"别乱干"。

问题是，这些年我们干出来的结果，往往是"干了"，但干成了四不像。今天这篇文章，我就想掰开了揉碎了聊聊——第三空间这盘棋，到底卡在哪，又该怎么下。

二、先搞清楚，第三空间到底是个什么"空间"

咱们别被学术定义绕晕。所谓"第三空间"，说白了就是：你不住那儿（那叫第一空间），你也不上班那儿（那叫第二空间），但你愿意待着、愿意花钱、愿意约朋友、愿意发呆的那个"第三个地方"。

星巴克当年靠这个概念在美国火了一轮，但在中国文旅语境下，第三空间的含义要丰富得多。它可以是愚园路改造后那排能坐下来喝杯咖啡的老弄堂，可以是杨浦滨江那截能跑步能发呆的工业岸线，可以是鸿寿坊那个把菜场和网红店揉在一起的社区会客厅，也可以是武汉某个江边驿站、杭州某段滨水步道、县城里那栋闲置多年突然被改造成文创园的旧粮站。

它的本质，是城市里那些"不在家、不在单位、但你愿意待着"的公共休闲场所。

这东西为什么突然成了香饽饽？道理不复杂。

第一，大拆大建的路子被政策掐死了。新增建设用地严控，"摊大饼"式的城市扩张玩不转了，大家只能回头收拾城里那些"边角料"。老旧厂区、废弃码头、闲置社区用房，这些当年被遗忘的存量空间，一夜之间变成了"待挖掘的金矿"。

第二，文旅消费的结构变了。疫情之后，长途游的频次被压缩，但人们对"出门透口气"的需求一点没少。城市周边游、同城微度假、社区休闲，从"偶尔为之"变成了"家常便饭"。说白了，大家不是不想玩，是懒得跑远。家门口有个能待的地方，比什么5A景区都实在。

第三，地方政府需要新抓手。古城古镇那一套被玩烂了，大庸古城投了24个亿亏了10个亿的新闻还热乎着，谁也不敢再轻易拍脑袋"造古城"了。第三空间这种"微改造、小投入、快见效"的路子，看起来风险小、姿态低、政绩看得见，自然成了各地争相试水的方向。

听起来挺美，对吧？但现实是——这条路上，尸体比活下来的多。

三、跟风成瘾：为什么你的"第三空间"长着同一张脸

我这几年跑过不少项目，有一个感受越来越强烈：中国的城市休闲空间，正在经历一场大规模的"整容复制"。

你去A城的第三空间，看到的是红砖墙、工业风、铁艺灯、绿植墙、文创店、咖啡馆。你去B城，还是这套。再去C城、D城……抱歉，连拍照的角度都差不多。

这不是巧合，这是行业系统性懒惰的结果。

第一层懒惰：设计端的"万能模板"

我见过不止一家设计院，手里就那么两三套"工业风改造方案"，换个地名就能投标。废弃厂房？上红砖+钢架+裸露管道。老旧里弄？上青石板+木格栅+仿古灯笼。滨江岸线？上步道+草坪+打卡装置。说好听点叫"成熟设计语言"，说难听点就是"一套图纸全国跑"。

更离谱的是，有些设计机构公然推行"标准化产品包"，跟卖快餐似的。你选个A套餐，我给你配网红茶饮+文创零售+打卡装置；你选个B套餐，我给你加个沉浸式光影秀。至于这个空间原来是什么、旁边住的是谁、当地有什么文化脉络——不重要，反正效果图好看就行。

第二层懒惰：招商端的"网红依赖"

项目一开业，引进的业态永远是那几样：竹筒奶茶、臭豆腐、烤串、汉服租赁、文创雪糕。我在中部某历史文化街区调研时，当地居民跟我说了一句特别扎心的话："一条街走下来，十几家店卖的东西几乎一模一样。" 为什么？因为网红小吃的逻辑是"低成本、高利润、出餐快"，商户在高压租金下只能选这种"抗风险品类"。你让他卖本地特色手工点心？手工的贵、耗时长、利润薄，撑不过三个月。

这就形成了一个死循环：项目方招商只看"能交租的"，商户只选"能活下来的"，游客看到的永远是那几样"全国统一款"。文化？特色？对不起，活下去比什么都重要。

第三层懒惰：决策端的"政绩审美"

说实话，很多第三空间项目从立项那天起，就不是为了"长期运营"而生的。它的使命是"按时完工、顺利剪彩、短期内见成效"。至于三年后客流从哪来、业态怎么迭代、运营团队靠什么养活——那是下一任的事。

我见过一个县城的滨江改造项目，前期论证严重不足，立项到开工只用了三个月，施工等设计、边建边改，原本计划一年半的工期拖了快五年。这种项目，活下来的概率比中彩票还低。

四、那些活下来的，到底做对了什么

骂完了，咱也得说点正经的。第三空间不是不能做，是大部分人没做对。我挑几个真正跑通的案例，拆一拆它们做对了什么。

上海鸿寿坊：锚定社区刚需，实现主客共存

上海鸿寿坊，是个值得反复琢磨的样本。

1933年的里弄肌理，原封不动保留。红色陶土砖墙、装饰主义门头花纹，全部精心修复。但里面装的东西，不是那种"假古董+旅游纪念品"的老套路，而是菜场、老字号小吃、咖啡馆、小酒馆混搭在一起。

注意，是菜场。不是那种装修豪华的"精品超市"，是真真正正周边阿姨爷叔去买菜的那个菜场。这事儿特别关键——它让这个空间首先服务于"附近的人"，而不是只服务于"远方来的游客"。

我常说一句话：一个第三空间，如果连周边居民都不愿意日常去，那它迟早变成又一个"旅游鬼城"。鸿寿坊的聪明之处在于，它用菜场和老字号锚定了"社区刚需"，用咖啡馆和小酒馆吸引了"社交需求"，两类人群在同一个空间里共存，反而让整个场子有了"烟火气"和"品质感"的双重属性。

瑞安新天地的王莹说过一句很实在的话："我们追求的是让不同年龄段的人都能在这里找到舒适感。" 这句话翻译过来就是——别把所有鸡蛋都放在"游客"这一个篮子里。

南京西城·夜未央：补配套而非造景点

南京西城·夜未央，走的是另一条路。

它盯的不是"旅游"，是"夜间"。项目落在建邺区新城科技园，旁边阿里、小米扎堆，近10万办公人群里40%是35岁以下年轻人。白天园区热闹，晚上人去楼空——这就是痛点。

他们干的事儿，说穿了不复杂：把50公顷的存量自持土地改造成24小时活力街区，运动、餐饮、音乐三块拼在一起。篮球场、足球场扫码订场，日咖夜酒，下班节、啤酒节轮着搞。总投资2.8亿，111家商户全面运营后年销售收入奔着3亿去。

这个项目的核心逻辑是：它不是在"造景点"，它是在"补配套"。周边的年轻人需要下班后有个地方待着，它就把这个需求接住了。旅游功能？那是顺带的事儿，不是主业。

莫干·庾街：平衡外来与本地，守住根脉

莫干·庾街，给了我一个关于"县域第三空间"的重要启示。

220亩低效用地，废弃厂房、拥堵道路、破败的阜溪两岸，这是改造前的底子。改造后，交通历史馆、民国图书馆、美术馆、非遗展馆、书店搭起文化矩阵，同时又引入长三角原创首店和本地风物品牌混搭。2024年5月开业，一年办了200多场活动，吸引上百万人次。

最值得说的，是它处理"本地vs外来"关系的方式。很多项目要么全盘外地化（招一堆连锁品牌，把本地特色挤出去），要么强行原教旨（什么都要求"本土"，结果又土又旧）。庾街的做法是"原创首店+在地品牌"两条腿走路，让外来品牌带来活力和消费吸引力，让本地品牌守住根脉和社区认同。

这三个案例，有一个共同点：它们都不是"为旅游而旅游"，而是先解决了某个真实的本地需求，旅游价值是副产品。

五、行业里那些"不能说太细"的潜规则

聊到这儿，有些话我得说直白点。这个行业里有很多"台面下的逻辑"，不点破，你永远看不懂为什么好端端的项目会走偏。

潜规则一：很多项目真实目的是拿地融资，而非运营赚钱

这是圈内公开的秘密。有些开发商接手老旧厂区改造，表面上是做文创园、做第三空间，实际上盯的是地块背后的土地性质变更和融资杠杆。运营？那是要真金白银投入的，回本周期长，谁愿意干。所以你会看到很多项目"重建设、轻运营"，因为建设阶段就能把账做平了，运营阶段反而成了包袱。

潜规则二："运营前置"喊得响，落地永远是施工先行

几乎所有靠谱的咨询报告都会告诉你"运营要前置"，也就是在方案设计阶段就让运营团队进场，根据市场需求定业态、定招商标准。但现实是，大部分项目的决策链条是：领导定调→规划院出图→施工队进场→快开业了才想起来"找个运营团队来填坑"。

结果就是空间建好了，动线不合理，商铺面积不对，水电负荷不够，运营团队进场一看——这特么怎么用？只能硬着头皮凑。这种"先建后想"的项目，后期改造的投入往往比初期建设还多。

潜规则三：租金定价是玄学，定高商户死定低业主疯

这是第三空间运营里最现实的矛盾。国企或平台公司做项目，往往背负着"国有资产保值增值"的考核压力，租金不能太低。但文旅业态的盈利能力普遍偏弱，尤其那些有文化调性但利润率低的小店，根本扛不住商业街区的租金水平。

于是你看到的结果就是：要么商户咬牙撑，卖网红小吃回血（文化调性完蛋）；要么商户跑路，店铺空置（空间品质完蛋）。能在"合理租金"和"优质业态"之间找到平衡的，百里挑一。

潜规则四：政府要的热闹和运营要的细水长流，常常是两码事

领导来视察，希望看到人流如织、红旗招展。但真正健康的运营，是有波峰波谷的——工作日安静点，周末热闹点，淡季做内容沉淀，旺季做流量转化。可有些地方等不及，要求"天天像过节"，逼着运营方不断砸钱搞活动、买流量。短期数据好看了，长期钱包掏空了。

六、说点掏心窝子的实操建议

骂完、拆完、也夸完别人了，我得给点自己的判断。如果你是一个县域文旅操盘手、一个城市更新项目的负责人、一个想在这波第三空间浪潮里分一杯羹的创业者，下面这几条，是我用十几年踩坑经验换来的，句句实在。

第一，先想清楚"为谁服务"，再画图

这是最被忽视、却最致命的问题。你的第三空间，到底是给外地游客看的，还是给本地居民用的？如果是给游客的，那交通可达性、停车、导览、卫生间这些"基础设施"比什么网红装置都重要。如果是给本地居民的，那菜场、早餐店、理发店、社区活动空间，这些"土味刚需"才是命脉。

最怕的是两头都想抓，结果两头都抓不住。游客嫌"不够看"，居民嫌"不实用"，最后两边都不来。

第二，文化不是贴上去的，是长出来的

我看过太多项目，文化呈现方式就是"墙上刷标语+门口放雕塑+店里卖文创雪糕"。这不叫文化赋能，这叫文化贴膜。

真正的文化植入，是像苏州平江路那样，把评弹博物馆、缂丝体验中心嵌进日常动线里，让游客走着走着就撞见一段昆曲、撞见一场苏绣演示。是像北京"庙趣·回龙观"那样，把清代菩萨庙改造成青年社群空间，让历史建筑承载当代人的生活，而不是变成一座"不能碰的标本"。

文化的本质是人。没有人气、没有活生生的人的生活，文化就是死物。

第三，业态规划要"三七开"

这是我自己的经验法则。一个第三空间的业态结构，我建议三成是"锚定刚需"的（菜场、便利店、社区食堂、公共服务），七成是"营造体验"的（咖啡馆、书店、文创店、展览空间、手作工坊）。

没有那三成刚需，空间就没有日常人流，周末再热闹也是"空心繁荣"。没有那七成体验，空间就没有差异化竞争力，跟普通商业街没区别。

第四，运营的钱，一定要在立项时就留够

这是血泪教训。太多项目的预算结构是"建筑景观占80%，内容运营占20%"，这个比例必须反过来。一个第三空间，前三年基本不可能自负盈亏，需要持续的运营投入来"养"。如果立项时没把这三年运营资金算进去，项目大概率会在第二年陷入"没钱做活动→客流下滑→商户退租→更没钱"的死亡螺旋。

第五，别贪大，先跑通一个小切口

县域做第三空间，最容易犯的错就是"一上来就搞大"。一个滨江公园、一条老街、一片厂区，恨不得一次性全改完。结果摊子铺太大，资金跟不上，品质把控不住，最后变成"半成品展示区"。

我的建议是：先挑一个最小单元，比如一段200米的岸线、一栋老房子、一个500平的闲置空间，把它做精、做透、做出名堂，跑通商业模式，再逐步扩展。莫干·庾街也是分期开发的，一期做出来口碑立住了，二期三期才有底气。

第六，算账方式要换一换

这是我特别想跟县域操盘手们聊的。很多地方的账本，只算"建设投资"这一本账，不算"运营投入"这本账，更不算"机会成本"这本账。一个项目投了三千万建设，开业后发现每年还要砸五百万运营费，账上没留这笔钱，就只能眼睁睁看着它烂。

还有人只算"直接收入"，不算"间接带动"。第三空间的直接门票收入可能微乎其微（很多根本不收门票），但它对周边地块的溢价、对片区人流的拉动、对城市形象的加分，这些"外部性收益"往往比直接收入值钱得多。上海杨浦滨江改造后，周边地块价值和商办租金的提升，远远超过了改造本身的花销。

所以，算账要"算大账、算长账、算综合账"。这也是为什么"政府补贴+街区共益公司+社会资本"这种三方分成的模式，比单纯指望项目自身盈利要靠谱得多。静安区曹家渡那个废置教学楼改造项目，政府补贴占20%、街区共益公司拿40%、社会资本分40%，首年租金回报率就做到了5.5%。这种"算得过账"的结构，才是可持续的根基。

第七，人才这事儿，别指望"招来就能用"

最后说个扎心的事实。第三空间这个赛道，最缺的不是钱，不是地，是懂运营的人。而这个行业的人才，几乎没法"空降"——你招一个在一线城市做过商业地产的人来管县城的里弄改造，他大概率水土不服。因为第三空间的核心能力是"在地化运营"：你得知道本地人爱吃什么、周边社区缺什么、哪个节庆能借势、哪个人脉能调动。这些，课本里没有，大城市经验也教不了。

怎么办？两条腿走路。一条是"内部培养"，从本地找那些对文旅有热情、有想法的人，给机会、给试错空间，让他们在干中学。另一条是"外部借脑"，跟专业运营机构合作，但合作模式不是"交钥匙工程"，而是"陪跑式赋能"——人家带着干，本地团队跟着学，慢慢把能力建起来。

这两年我注意到一个好现象：一些项目开始用"文化合伙人"机制，把居民、在地企业、非遗传承人都拉进来当"股东"，收益按比例分成。上海徐汇衡复风貌区每年办"里弄·生活节"，居民拿自家老物件在弄堂开"一日展陈"，跟设计师一起开发文创纪念册，收益三方分。这种机制的好处是——运营不再是一家公司的事，而是整个社区的事。人多了，路就宽了。

七、写在最后：第三空间的终局，是"生活的场所"而非"旅游的景点"

聊了这么多，我想把话说回到一个最根本的判断上。

第三空间这个事，它的终极价值不是多了一个旅游景点，而是多了一个让城市里的人愿意停留、愿意交往、愿意反复回来的生活场所。

旅游功能，是它自然长出来的"溢出价值"，不是它的全部使命。一个第三空间如果只能靠游客活着，那它本质上是脆弱的——游客的口味变得比天气还快，今年火的东西明年就臭了。但如果它同时被本地人需要、被社区居民使用、被周边办公人群当成"第二个客厅"，它就有了根基。

这两份"十五五"规划，反复强调"避免过度商业化、同质化"，强调"以用促保"，强调"主客共享"。翻译过来就是：别把第三空间做成另一个"网红打卡流水线"，要做成真正有根、有魂、有人气的城市生活载体。

这条路不好走。它要求决策者克制政绩冲动，要求设计方放弃万能模板，要求运营团队沉下心做内容，要求投资方接受"慢回报"。它要求所有参与者承认一个事实——好空间是养出来的，不是建出来的。

但话说回来，这不就是文旅行业最朴素、也最容易被遗忘的道理吗？

那些活了十年、二十年依然生机勃勃的空间，从来不是因为某张效果图有多炫，而是因为某个下午，一个老人坐在那里晒到了太阳，一个孩子在水边玩湿了鞋，一对年轻人在那家小酒馆里聊到了打烊。

空间的温度，是人给的。

而我们要做的，不过是别把这件事搞砸而已。

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